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第四百二十五章 大水冲了龙王庙，张扬竟是自己人（第4页）

戚泊君轻微皱眉，又问出心中不解道：「还有，为什麽定在五年？以现在的房地产发展趋势，保守估计还有十年时间吧？」

「戚领导知道巴菲特吗？」张扬询问。

「知道，全球公认的股神。」戚泊君快速回应。

「我很喜欢巴菲特的交易策略，他总是能在大跌前逃顶，又总能在机会来临时买进，而他之所以能够做到这点，很大一部分原因就是不贪鱼尾行情。」张扬平静讲述。

不等戚泊君开口，张扬继续说道：「经过炒房团和开发商的连续饥饿炒作，现在华国的房地产已经呈现疯狂态势，有房者上杠杆，再买一套或者多套，盼着房价继续上涨，没房者担心房价上涨过快，未来买不起房，被迫上杠杆。」

「在这种集体共识下，杠杆率飙升速度远超曾经的美国和日本，临界值也会提前到来。」

「牛市不是缓慢结束的，而是一瞬间斩首，然後加速下跌，彻底套牢後再过渡到缓跌阶段。」

说到这，张扬淡淡一笑，总结道：「为了避免斩首行情，我只做最安全的五年时间，并且会根据每年的城镇化数据和农村人口数据去调整，确保能够规避下行周期。」

「7

戚泊君陷入沉思。

张扬这看似激进的规划，又带着稳健的风险预案。

对於万科，戚泊君和几位深城的领导都觉得最近几年有点过於保守了，一家房企的帐面现金流居然高达200多亿华国币。

拿恒大和万科对比，2009年恒大的资产负债率是79。14%，而万科只有67%，并且净负债率是15%，反观恒大已经来到了115%。

虽说万科求稳没错，但这未必也太稳了，稳到连深城领导班底都有了不小的意见。

在仔细斟酌一番过後，戚泊君沉声道：「举债发展後的那两年转型，你详细展开说说。」

张扬：「你是说轻资产商业运营？」

「没错。」

戚泊君点头。

「所谓的轻资产商业运营，就是在万科占据大量市场份额後，从自己投资建楼、自己持有运营的重资产开发商，转变为输出品牌与管理、收取服务费与租金分成的轻资产管理方。」

「举个例子，就好比奶茶店连锁加盟。」张扬调整了下坐姿，继续说道：「总部只需要选址培训，不需要承担加盟门店的任何日常运营开支，光凭品牌，就能源源不断从加盟商身上持续获利、坐享红利。」

「加盟店如果破产倒闭，也影响不了总部半点。」

「说白了就是，风险由个人承担，利润是大家共享，这就是轻资产商业运营的模式。」

「但想要打通轻资产商业运营，最重要的一个前提就是别人认可你的品牌，觉得你的选址、设计、建造、招商和运营都有价值。」

听到这，戚泊君也明白了，他询问道：「也就是说，未来万科要当管理运营方，而非主要出资建造方。」

「是这个意思，至於王石说的出海，相比较於楼盘出海，我觉得酒店出海更靠谱。」

张扬淡笑道。

因为是过来人，他知道楼盘出海并不靠谱，也大概率会水土不服。

华国房地产企业高速发展的核心是拿地、抵押、预售、再拿地的无限循环。